賃貸住宅の鍵の複製や自分で交換するのはNG? 賃貸経営者が解説!

賃貸住宅の合鍵を複製されている方も少なくないと思いますが、入居者による勝手な合鍵の作成がルール違反であることをご存知でしょうか。

今回は、住宅の賃貸借契約における合鍵の作成と入居者による鍵交換について投稿します。

合鍵の無断複製は厳禁

住宅の賃貸借において、入居者が勝手に合鍵を複製することは厳禁です。

第一に鍵の所有権の問題がありますが、賃貸住宅の鍵は建物と同じく入居者が貸主から借りているに過ぎず、その所有権は大家にあるため、借主による勝手な複製は許されないのです。

また、“使用収益させる義務”の遂行の観点からも貸主が安易に容認できるものではありません。

賃貸借契約において、住宅の貸主は借主（入居者）が安全に住宅を使用して居住できる状況を整備する義務を負いますが、合鍵の複製が原因で何かトラブルが発生した場合に貸主がその責任を果たしていないと判断されてしまう恐れがあるため、大家が無条件で鍵の複製を許可するケースは多くないのです。

第3者の合鍵の所持は危険

住宅の賃貸借契約において、貸主（大家）は借主（入居者）から賃料を収取する代わりに入居者に目的物を使用収益させる義務を負います。

ここで言う目的物とは建物（賃貸しする住宅）のことであり、使用収益させるとは入居者が住居にふさわしく当該住宅を使用できる状況を整備することを意味しますが、人の住居である以上は入居者以外の第3者が容易に住居に出入りできる状況を看過することはできません。

例えば、入居者が（同居していない）恋人のために合鍵を複製した後に関係が破綻し元恋人による不法侵入が起こった場合、勝手に合鍵を作成できる状況を放置したとして貸主が責任を追及される可能性を完全に否定できないため、大家としては入居者による勝手な合鍵の複製を容認することはできないのです。

もちろん、パートナーや子供など同居する人物が合鍵を持っていないことで入居者が不便を被ることもあり得ますが、私の対応としては、このようなケースに限っては事前に申請をいただくことを条件に合鍵の複製を許可しています。

一方、前述の例のように同居していない恋人のために合鍵を複製したいと言う要請に対してはこの手のトラブルが多いことを理由にお断りしていますが、このあたりは大家によって対応が分かれるところと言ってよいでしょう。

事前に大家に相談する

以上のように、借主による勝手な合鍵の複製は厳禁ですが、どうしても合鍵が必要な場合は第一に管理会社もしくは貸主である大家さんに相談する必要があります。

鍵の所有権を持つ貸主への相談は当然のことですし、特に何か問題が発生した時など無断での鍵の複製はトラブルの原因になりますので、必ず事前に相談し、許可をもらって下さい。

また、合鍵の複製には本鍵（元鍵）を使用するのが原則ですが、入居者が管理会社から渡されている鍵が本鍵ではなく合鍵の場合は鍵の複製ができないこともあります。

借主が本鍵を持っていない状況では鍵の複製ができず、結局のところ管理会社や貸主に頼んで本鍵を借りることになりますので、二度手間により無駄な時間を費やすことを避けるためにも、正直に大家さんに申告しましょう。

安易に合鍵を渡さない

貸主の許可を得て鍵を複製する場合も、その取り扱いには細心の注意を払わなければなりません。

特に問題なのが恋人など同居者以外の第3者に合鍵を渡してしまうことで、例えばその関係が破綻した後に合鍵を使って不法に住居に侵入される可能性も否定できませんから、慎重に対応すべき事案と言えます。

万が一そのようなトラブルが発生した場合には鍵そのものの交換が必要になる可能性もあり、当然ながらその費用は全額入居者が負担することになりますし、何よりも事件に巻き込まれるリスクを否定できないわけですから、同居者以外の第3者に部屋の合鍵を渡すことは極力行わないようにしましょう。

勝手な鍵交換もNG

合鍵の複製と同じく、入居者が勝手に賃貸住宅の鍵を交換することも厳禁です。

前述の通り賃貸住宅の所有権は貸主にあり、それを借りているに過ぎない入居者がその設備に勝手に手を加えることが許されないことが第一の理由です。

また、使用収益させる義務の観点からも、入居者が賃貸住宅を安全に使用することができる環境整備義務を負う貸主にとって、安全確保のため重要な部分である玄関の鍵を貸主に無断で交換されることは好ましくありません。

国土交通省が発表する原状回復をめぐるガイドラインに従い貸主と借主が適切に賃貸借契約を履行する限り入居者による鍵の交換は不要であるはずですが、仮に鍵交換を行う必要が生じた場合にはやはり大家さんや管理会社への相談が不可欠です。

 貸主が鍵交換をしない場合

貸主が鍵の交換を行わず、前入居者による侵入の恐れをなくすために入居者が自ら賃貸住宅の鍵の交換を行うケースもありますが、こちらも好ましくありません。

第一に大家の所有物である建物に勝手に手を加えることは許されませんし、貸主が負う借主に使用収益させる義務の観点から入居者の入れ替わり時に鍵交換を行うのは大家の義務であり、これを怠ることは借主が安全に住宅を使用できる状況の整備を怠っていると考えられるからです。

よって、入居時に鍵の交換が行われていない場合には、まずは貸主に鍵を交換するように催促して下さい。

原状回復をめぐるガイドラインにもあるように鍵の交換費用は貸主が負担するのが原則ですから、まずはこれを根拠に鍵の交換を請求し、その要求に大家が応じない場合に初めて入居者が自ら鍵の交換を行うかどうかを判断することになります。

もちろん、鍵の交換を行うことなく新入居者に住宅を引き渡す時点でその貸主は貸主の義務を果たしていないわけですから、そもそもそのような貸主との契約を結ばないことが望ましいと個人的には思いますが…。

まとめ

賃貸住宅の合鍵を入居者が勝手に複製することはできず、玄関の鍵交換そのものを無断で行うことも許されません。

よって、合鍵を作成したい時は必ず大家さんや管理会社に連絡して許可をもらう必要があります。

また、原則として入居者が自ら玄関のドアの鍵交換を行う必要はありませんが、万が一大家が鍵交換をしない場合は貸主としての義務を果たしていないと考えられますので、すぐに鍵を交換するように請求しましょう。

終わりに

今回は、賃貸住宅の合鍵の複製と借主による鍵交換の是非について投稿しました。

鍵はまるで自分のものであるかのように勘違いしやすく、安易に合鍵を作成してしまう方も少なくありませんが、所有権が貸主にあることを理解し、事前に大家さんの許可を得ることが大切です。