先日の投稿で賃貸住宅に係る共益費と管理費を採り上げましたが、今回の投稿では修繕積立金について解説します。
その存在意義や管理費との違いは、果たしてどのようなものなのでしょうか。
修繕積立金とは
修繕積立金は、分譲マンションにおいて定期的に行われる共用部分の大規模な修繕に備えるための積立金です。
どんなに立派なマンションでも老朽化による劣化は避けられない問題であり、その寿命を延ばし、マンションの価値の低下を食い止めるには定期的なメンテナンスを欠かすことができません。
よって10~15年に1度のペースで大規模な修繕が行われるのですが、そこで多額の費用が発生することは言うまでもなく、その時のために毎月徴収してプールしておくお金が修繕積立金なのです。
修繕積立金の用途は広く、様々な修繕に使われますが、代表的なものを下にまとめました。
修繕積立金が使われる修繕の例
- 屋根の葺き替え
- 外壁の修繕
- 手すりや扉、鉄骨階段等の塗り替え
- 給排水設備の工事（給水管、汚水管など）
- 電気設備等の工事（電灯、電気幹線など）
誰が支払う!?
修繕積立金を支払うのは、区分所有者＝各部屋のオーナーです（管理費も同じ）。
分譲マンションでは、建物の区分所有等に関する法律に基づき各部屋のオーナーが管理組合を構成して共用部分の維持管理を行いますが、この管理組合がオーナーから毎月修繕積立金を徴収し、その積立金が大規模修繕の費用に充てられる仕組みです。
オーナー自らが居住ぜず、その部屋を第3者に賃貸ししている場合は、貸主が借主から毎月の家賃とともに修繕積立金を徴収しますから（相当分が家賃に含まれる場合も）、実際には部屋の使用者つまり入居者がその支払い主であると言ってよいでしょう。
なお、現在では管理組合がマンションの管理業務を管理会社に委託するケースが多く、その場合は管理会社が修繕積立金の徴収を行うこともあります。
Point
修繕積立金は部屋のオーナーが管理組合（管理会社）に支払う
修繕積立金の相場
修繕積立金の相場を明らかにするにあたり、国土交通省が発行する“マンション総合調査”が非常に有益な資料であると言えますが、同調査の結果をもとに①マンションの完成年次別、②総戸数規模別の1戸当たりの修繕積立金の月額平均をそれぞれ表にしてみました。
古いマンションほど高い
古いマンションほど修繕積立金の額が高くなります。
平成22年以降に完成したマンションにおける1戸あたりの修繕積立金の月額平均が9,711円であるのに対し、昭和44年より前に完成したマンションの1戸あたりの月額平均は13,841円と4,000円以上も高いことがわかりますが、建物が古くなればなるほどその維持に大きな費用がかかりますから、こればかりは致し方ありません。
修繕積立金の月額平均（完成年次別）| マンションの完成年次 | 月額平均/戸あたり |
| ~昭和44年 | 13,841円 |
| ~昭和49年 | 10,898円 |
| ~昭和54年 | 11,056円 |
| ~昭和59年 | 11,321円 |
| ~平成元年 | 11,540円 |
| ~平成6年 | 10,996円 |
| ~平成11年 | 10,949円 |
| ~平成16年 | 9,856円 |
| ~平成21年 | 9,998円 |
| 平成22年~ | 9,711円 |
また、マンションの完成年次を度外視すると、毎月の修繕積立金の相場が10,000~11,000円であることがわかります。
大規模マンションほど高い
総戸数別の修繕積立金の月額平均を見ると、総戸数が500を超えるような大規模なマンションほどその額が高いことがわかります。
タワーマンション等の大規模マンションには屋内プール等の特殊な施設が設けられるケースも珍しくなく、その維持に多額の費用を要することが予想されますので、妥当な結果と言えるでしょう。
修繕積立金の月額平均（総戸数規模別）| 総戸数規模 | 月額平均／戸あたり |
| ~20 | 12,328円 |
| 21~31 | 10,324円 |
| 31~50 | 10,243円 |
| 51~75 | 10,749円 |
| 76~100 | 11,517円 |
| 101~150 | 11,040円 |
| 151~200 | 11,035円 |
| 201~300 | 10,188円 |
| 301~500 | 10,255円 |
| 501~ | 12,766円 |
一方で、総戸数が20を下回る小規模のマンションでは1戸が負担する割合が増えるためか、大規模マンションと同じく修繕積立金の額が高くなるようです。
管理費との違い
管理費は、マンションの共用部分の維持管理に充てられる費用です。
共用部分の設備の保守点検や日常的な修繕に使われ、アパート等の分譲マンション以外の賃貸住宅に設定される“共益費”と同じ性格を持ちますが、分譲マンションでは管理組合の運営費用や管理会社への管理業務委託金にも管理費が充てられます。
管理費と修繕積立金との違いについては、管理費が日々の設備の保守点検や清掃など日常的な維持管理費用に充てられるのに対し、修繕積立金はマンションの経済価値を維持するための長期的計画に基づき、一定年数ごとに行われる大規模な修繕に充当される費用であると考えてよいでしょう。
管理費と修繕積立金の用途の違い| 管理費 | 修繕積立金 | |
| 用途の例 |
|
|
トラブルも
近年、修繕積立金を巡るトラブルが発生しています。
と言うのも、建築の専門家ではない各部屋のオーナーは修繕についての知識が不十分であるため、コンサルタントとして管理会社や設計事務所に修繕計画の作成を依頼するケースが多いのですが、悪質なコンサルタントが工事業者に不正な修繕費用の釣り上げを要求し、その水増し分をバックマージンとして受け取る事案が多発しているのです。
良心的な工事業者が不当な要求を拒否しようにも、悪質なコンサルタントが蔓延する状況ではその工事業者が“言うことを聞かない業者”として仕事を干されてしまうため、結局コンサル会社の要求を呑まざるを得ない状況に追い込まれることは想像に難くないでしょう。
こうして住民（部屋のオーナー）の無知に付け込んだ卑劣極まる不正が横行していることに怒りを禁じ得ませんが、このようなトラブルから身を守るにはマンション管理を管理会社に一任するのではなく、オーナー自身が積極的に運営に関わっていくことが欠かせません。
今回ご紹介したような悪質なコンサル業者による被害を防ぐため、実際にオーナーが集まり積極的に勉強会を開催しているマンションもあるようですが、国土交通省が紹介するマンション管理センターや住宅リフォーム・紛争処理支援センターの相談窓口を利用することも有効です。
まとめ
修繕積立金は、マンションの経済価値を維持するため、長期的計画に基づいて数年ごとに行われる大規模な修繕に充てられる費用です。
この修繕積立金は区分所有者（各部屋のオーナー）が管理組合または管理会社に支払うものであり、古いマンションほど、大きなマンションほどその負担額が大きくなる傾向があることも覚えておきましょう。
まとめ
- 修繕積立金はマンションの維持のため、長期計画に基づく大規模修繕に使われる
- 修繕積立金は区分所有者（オーナー）が管理組合に支払う
- 古いマンション、大規模なマンションは修繕積立金の額が高い傾向がある
終わりに
今回は、分譲マンションにおける修繕積立金について投稿しました。
修繕積立金を巡るトラブルが発生していることを踏まえても、その存在意義や用途、徴収の仕組みを正しく理解し、オーナーが積極的にマンションの維持管理に関わることが大切と言えます。
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